Ana Menü

SİTE-BİNA YÖNETİM HİZMETLERİ

Son yıllarda site bina alanlarındaki değişiklik ile birlikte Yönetici'nin tek başına yeterli olmadığı, eğer çalışan bir Yönetici ise zaman ayıramadığı da olmuştur. Ortaya çıkan sorunların farklı meslek mensuplarını ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti dışında birçok kanunu da ilgilendirmesi kurumsallaşmayı gerektirmiştir.

Site ve Bina Yönetimi; ben yaptım, biz böyle istiyoruz, biz herşeyi çok iyi biliyoruz işi değildir. Yönetim bilgili olmaktır, yasalara uyarak bildiğini yapmaktır, yaptığını açık ve net sunmaktır, araştırmak, gerektiğinde de uzman kişinin bilgisinden de faydalanmaktır.

Yönetim ile ilgili farklı meslek disiplinlerini bir araya getirerek sizler için en iyi organizasyonu oluşturduk.

Personel Yönetimi

Yönetim Müdürü : Yönetim Müdürü Firmamız tarafından sabit olarak görevlendirilmesi talep edildiğinde, firma maaş skalası dahilinde haftada 6 gün hizmet verir. Müdür mali sorumluluğu bulunmaz. Yalnızca site dahilinde işlerin takibini yapar. Firmamıza maaliyeti 5.000 TL maaş + SGK + AGİ + Yemek + Yol ile birlikte 7.000 TL dir. Müdür maaşı daire başı aidat tutarlarına eşit olarak paylaştırılarak ödenir.

Kapıcı : Bina dışında ikamet eden temizlik görevlisinin bulunması ve bina sakinlerinin memnuniyeti söz konusu ise; işten çıkarılmaz ancak sigortası yok ise sigortası yapılır. Bir görevli maliyeti; maaş + SGK Prim Ödemesi + kıdem tazminatı fonu ödemesi ile belirlenir. 2021 yılı için; görevli maaşı 2.825 TL, SGK prim ödemesi bina için 554 TL, kıdem tazminatı bina için 350 TL dir.

Kapıcının; binada, kapıcı dairesinde oturması, kadrolu olması ve asgari ücretle çalışması durumunda kat maliklerine maliyeti BES hariç 4.203,56 TL dir. Ayrıca yıllık 1 asgari ücret tutarı da kıdem tazminat fonu oluşturularak yatırılır. Yani 1 kapıcının binaya maliyeti 4.203,56 TL + 350,25 TL olmak üzere en az 4.553,81 TL olmalıdır.

Kapıcı 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında işçi statüsündedir. Hizmet Sözleşmesi ve Kapıcı talimatı ile görev sınırları belirlenir. Gün içinde çalıştığı günlük çalışma saatine göre maaaşı belirlenir. Bina yönetimine karşı sorumludur. İşe alınması, çalışma performansı ve iş akdinin feshi de İş Kanunu hükümlerine göre yapılır. Kapıcının sözleşmesinin fesih edilmesi İş Kanununda belirtilen şekilde yapılır. Belirli bir süreç ve zaman alır. Kapıcının işten çıkarılma talebinin yasal boyutu ve maliyeti analiz edilmeden kapıcı işten çıkarılamaz. İşten çıkarılan kapıcının kıdem tazminatı vs tüm alacakları kat malikleri tarafından ödenir.

Mali Yönetim

Personel Maaşları : Personel maaşları açılan banka hesabına her ayın en geç 5'inde ödenir. Maaş artış oranları asgari ücret artışlarına göre belirlenir.

Mal ve Hizmet Alımları : Kasada nakit olduğu sürece ödemeler nakit yapılır. Her ödeme mutlaka belge karşılığında yapılır. Tek binalarda 3.000 TL üzerindeki ödemeler, sitelerde 20.000 TL üzerinde yapılacak giderler için kat maliklerinin onayı alınır.

Aidat : Yönetim bedeli konusunda mutabakat sağlandıktan sonra, aylık aidat tutarları KMK md.37'ye göre hazırlanan İşletme Projesi ile belirlenir. Kat malikleri ve bina sakinlerine yazılı tebliğ edilir. Yönetim bedeli üzerine bina aylık rutin giderler eklenmek suretiyle, her dairenin ödeyeceği aylık aidat bedeli ortaya çıkar.

Isınma Giderleri : Merkezi Sistem olan sitelerde Isı Giderleri 5627 sayılı Enerji Verimliliği ve Enerji Yönetmeliği esaslarına göre hesaplanır. Manüplasyon uygulamamız yoktur. Arızalı olan kalorimetreler nedeniyle Kıyas hesaplaması da yapılabilir. Bağımsız bölümü kullanan bina sakini veya malike, aylık doğalgaz faturası, tespit edilen kalorimetre ölçümü ve hesaplama şekli de tebliğ edilir.

Aylık Ödemeler : Site ve banka adına hesap açılır. Aidat ödemeleri her ayın 20 sine kadar yapılır. Aidat son ödeme günü her ayın son günü olacak şekilde karar alınması tavsiye edilir. Aidat ödemeleri banka hesapları üzerinden kontrol edildiğinden ayrıca makbuz tanzim edilemez. Ödemelerde gecikmeler söz konusu olması durumunda, önce SMS ile sonrasında yazılı olarak mektup şekilnde bildirim yapılır.

Yönetim Hizmet Bedeli : Hizmet verilecek yapının; tek blok veya site olması, bağımsız bölüm sayısı, merkezi sistem ısı payı ölçer sistem olup olmaması, sosyal alanların varlığı, sabit müdür talebi gibi kriterler dikkate alınarak belirlenir. Talepteki bağımsız bölüm sayısının binada farklı olması durumunda binadaki bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak verilen fiyat teklifi yeniden revize edilir. Verilen teklif sabit olup herhangi bir pazarlık söz konusu değildir. Bina ısınma sisteminin merkezi sistem olması ve teklif talebine belirtilmemesi durumunda, teklif sonrası merkezi sistem olduğu ortaya çıkması halinde Yönetim Hizmet Bedeli olarak verilen bir daire için teklif tutarı %25 artırılarak yeniden hesaplanır. Kat Maliklerinin talebi halinde fatura da düzenlenir.

Hukuki ve İşlemsel Giderler : Resmi kurumlarda yapılan işlemler nedeniyle ortaya çıkan vergi, harç ve damga vergileri ile ulaşım ve park giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Aidat ve avansların takibi için gerekli vekalet ücreti ve mahkeme masrafları, aidat ve avans ödemeyen kat malikinden talep edilir.

Kat Maliklerinin kiracı ve diğer kat malikleri ile ilgili anlaşmazlıklarda teknik rapor talepleri, vekalet masrafları ve dava takipleri hizmet talebinde bulunan kat maliki ile firmamız arasında belirlenir.

Aşağıdaki konularda açılacak dava masrafları, bilirkişi ücretleri ve vekalet ücretleri tüm bina sakinlerini ilgilendirdiğinden kat malikleri tarafından arsa payı oranında karşılanır;

- Önceki Yönetim Usulsüz işlemleri ve Yönetimin aklanmaması

- Ortak alanlara müdahalenin önlenmesi,

- Müteahhit Firma'nın eksik yaptığı imalatın tazmini,

- Kapıcı nedeniyle kesilen idari para cezaları ve vergi cezaları,

- İskan eksiklikleri ve iskan alınması işlemleri

- Arsa Payının yeniden hesaplanması,

- Yönetim Planı değişikliği,

İdari Hususlar

Toplantılar : Kat Malikleri Olağan ve Olağanüstü Toplantıları 634 sayılı ve 5711 sayılı kanun hükümlerine göre yapılır. Toplantı kararları toplantıya katılanlara imza karşılığı, katılmayan maliklere posta yolu ile tebliğ edilir. Alınacak kararlar, kararın içeriğine göre Yönetim Planına paralel olarak oy birliği ve oy çokluğu ile alınır.

İletişim - Bilgilendirme : Kat malikleri ve bina sakinleri kendilerine verilen şifre ile firma sistemine tanımlanır. Firma ile irtibat kurulan bir telefon numarası ve sorumlu firma personel ismi bildirilir. Aylık gelir, gider, firmalarla sözleşmeler, hukuki işlemler ve bakım onarım faaliyetleri günün herhangi bir saatinde bilgisayar veya cep telefonu ile görüntülenebilir. Bina sakini veya malik aynı zamanda istediği zamanda firmaya e-mail veya mesaj ile de ulaşabilir.

Bakım - Onarım Faaliteleri : Sözleşme imzalanmasından sonra bina tüm ortak alanları gezilmek suretiyle bakım onarım konularını içeren İş Planı oluşturulur. İş Planı karar defterine yazılarak malik ve bina sakinlerine bildirilir. Yapılan faaliyetler, malikler ve bina sakinleri tarafından anlık olarak görülebilir.

Denetim : Yönetim devir kararı ile kat maliklerinden bir veya birkaç kişi denetçi olarak seçilir. 3 ayda bir denetçi raporu tanzim edilerek tüm kayıtlar denetime açılır. Denetim raporu da kat maliklerine sunulur. Denetçi aynı zamanda istediği zaman bina kayıtlarını kat malikleri adına denetleme hakkına sahiptir.

Defterler : Tüm defterle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md.32 ve md.36 esasların göre tutulur. Kararlar, karar defterine bizzat yazılır. Kağıda yazılarak yapıştırma şeklinde uygulama yapılmaz. Tüm defterlerin yıllık açılış ve kapanış kayıtları noter aracılığı ile yaptırılır. Denetçi raporları da karar defterine kaydedilir.

Temizlik Hizmeti : Temizlik hizmeti kapıcı tarafından yapılabileceği gibi Temizlik Şirketi yoluyla da icra edilebilir. Temizlik hizmetinde günlük çöp alımı ve haftada bir gün bina temizliğini kapsar. Tek blok yapılarda kapıcı bahçe bakım mıntıka sorumluluğu da verilebilir. Sitelerde ayrıca bahçıvan, elektrikçi, sıhhi tesisatçı çalıştırılması da söz konusudur. Kat malikleri talebi, site ortak alanların büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı ve gider maliyetine göre belirlenir. Kapıcının kat maliklerinin ev alışverişlerini yapma sorumluluğu bulunmaz.

Asansör Bakım Hizmeti : Asansör Bakımı asansör firması tarafından yerine getirilir. Mevcut asansör firması var ise hizmetten kat malikleri memnun ise değiştirilmez. Ancak sözleşmesi mevcut koşullar değişmemek suretiyle yenilenir. Sözleşemler asansör firmasının değil firmamız teknik personeli tarafından hazırlanır. Hukuki ve teknik hususlar, aylık, 6 aylık ve yıllık bakım talepleri açıkça belirtilir. Firmamız tarafından asansör hizmetinin de sağlanması talep edilmesi durumda bir asansör için fiyat verilir. Daire başına ortalama 9 ile 11 TL arasında değişkenlik gösterir. Asansör Bakım Hizmeti aylık, 6 aylık ve yıllık periyodik bakım faaliyetini kapsar. Talep edilen ücret de yalnızca bakım hizmetinin karşılığıdır. Yıl içinde ortaya çıkabilecek parça değişimleri, asansör ruhsat ve etiketlendirme ücreti ayrıca talep edilir. Değiştirildiği beyan edilen her parça firmamız teknik personeli tarafından kontrol edilir.

Kararlar : Aşağıda yazılı husularda yapılması gereken masraflar kat malikleri onayına sunulur. Kabul edilmesi durumunda her malik kendi arsa payı oranında ödeme yapar. Fiyat teklifleri alınır. Kat maliklerine sunulur. Sözleşme yapılmak suretiyle bakım ve onarımlar yapılır. Asansör giderlerine zemin kat malikleri ve dükkanların dahil olup olmayacağı Kat Malikleri Kurulu kararı ile belirlenir.

- Kanalizasyon hattının değiştirilmesi veya yenilenmesi,

- Bina dış cephesinin komple mantolama yapılması,

- Çatı aktarımı, kırık kiremitlerin yenilenmesi, baca izolasyonları,

Aşağıda yazılı husularda Yönetim Kurulu yetkisinde olup Kat Malikleri onayı alınmaksızın yapılır. Maliyet giderleri öncelikle aidat gelirlerinden karşılanır. Aidat gelirlerinin yetersiz olması durumunda firmalara yapılacak ödemeler taksitlendirilir. Taksitlendirmenin de yetersiz olması durumunda Ek Avans toplanmasına karar verilir. Kat maliklerinin ortak giderlerin ödenmesi konusunda almış olduğu karara göre daire sahiplerinden talep edilir.

- Ortak temiz su ve kanalizasyon gider boru değişimleri

- Bağımsız bölüm uyuşmazlığının giderilmesi,

- Su deposunun, hidrofor ve parçalarının yenilenmesi

- Asansör dairesi makina ve elektirk parçalarınn yenilenmesi

- Sığınak, asansör dairesi, çatı boşluğu temizliği

- Su depolarının periyodik temizliği ve dezenfeksiyonu,

- Ortak alanlar ve sosyal tesis alanlarının ilaçlanması,

GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETLERİ

Değerleme Nedir? Genel anlamda gayrimenkul değerlemesi, bir gayrimenkulün ya da gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belirli bir tarihteki DEĞERİ'nin objektif olarak belirlenmesidir. DEĞER her ne kadar subjektif bir kavram olsa da sosyal hayatta, DEĞER'in yerine "FİYAT" kavramının öne çıktığı görülür.

Toplumsal hayatta, bireyler ile mülk arasındaki ilişiklerin temelini 1 Ocak 2002 tarihinde kabul edilen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur. Bazı durumlarda 2002 yılından önce geçerli olan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi hükümlerinin de geriye dönük olarak geçerliliğini koruduğu görülmüştür.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu; Kişi Hukuku, Aile Hukuku, Miras Hukuku ve Eşya Hukuku olarak 4 bölümden oluşur. Görüldüğü gibi yaşantımızın temel yasasının neredeyse 4'te 3'ü mülk ile ilgilidir. Medeni Kanun dışında da mülk ile ilgili birçok kanun olduğu gerçektir.

Kurumsal Bakış Açısı : Kamu Kurum ve Kuruluşları ile Mahalli idareler tarafından gayrimenkule farklı kanun ve uygulamalar açısından bakılır;

- Belediyeler 213 sayılı Vergi Usul Kanunu açısından vergi rayiç değerini,

- Bankalar 6362 Sermaye Piyasası Kanunu açısından Kredi Teminat değerini,

- Kamu Kurumları 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu açısından Kamulaştırma Bedelini,

- Aile Mahkemeleri 4721 sayılı Medeni Kanunu açısından Edinim Değerini esas alır.

Bu nedenle; bir taşınmazın birden çok değeri bulunmakta, bu değerin tespitinin de uzman kişiler tarafından hesaplanması ve raporlanması gerekmektedir. Ülkemizde bu hesaplamaların yapılması için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Gayrimenkul Değerleme Uzmanları yetkilendirilmiştir. Bu hesaplamların da Uluslararası Değerleme Standartları kurallarına uyularak yapılması gerekmektedir.

Gayrimenkul Nitelikleri Açısından : Gayrimenkul denilince akla ilk arsa, tarla, daire, dükkan gelmektedir. Ancak geniş yelpazede bakıldığında yalnızca daire olarak gördüğümüz bir meskenin bile kendi içinde birçok çeşidinin olduğu görülecektir. Örneğin; Ara kat mesken, dubleks mesken, asma katlı mesken, müstakil mesken gibi.

Ve her taşınmazın da Tapu Kütüğünde kayıtlı niteliği ve mevcut kullanım şekli dikkate alınarak farklı yöntemlerle hesaplanması gerekir.

deger Değerleme Hizmetlerimiz

- Gayrimenkul Değer Tespiti

- Konkordato Taşınmaz Değeri

- Aylık Kira Bedeli Tespiti

- Arsa Payı Hesaplama

- Boşanmada Mal Paylaşımı

- Eksik İnşa Maliyeti

- Şerefiye Oranı ve Bedeli

- Ecrimisil Kira Bedeli

- Kamulaştırma Bedeli

- Kat Karşılığı İnşa Sözleşmesi

- Taşınmazlarda Değer Düşüklüğü

GAYRİMENKUL KİRALAMA HİZMETLERİ

Kiracı vardır mülk sattırır, kiracı vardır mülkü aldırır, kiracı vardır borç ödetir, kiracı vardır borcunu ödetir, kiracı vardır dert olur, kiracı vardır dertten kurtarır, kiracı vardır mülküne bakar, kiracı vardır mülkünü yıkar, kiracı vardır mutlu eder, kiracı vardır pişman eder..

Kiracınızın kim olduğu önemlidir. Kiraya verdiğiniz andan itibaren, mülkünüzün kontrolünüzden kısmen çıktığına emin olabilirsiniz. Çok haklıydınız, en iyi avukatı ta tutmuştunuz ama yine zarara uğradınız.

Bugüne kadar birçok kontrat yaptınız, çok farklı insan tipleriyle tanıştınız, hatta insan sarrafıyım diye söylendiniz. Unutmayalım terzi kendi söküğünü dikemez. Mülk kendinizin olunca her an hata yapabilirsiniz. En doğru olan işin uzmanından yardım almaktır.

Kiralama Hizmetine İlişkin Açıklamalar

Kiralama hizmetleri tüm yasal mevzuat gerekleri dahilinde gerçekleştirilir.

Firmamız yönetim politikası kapsamında; yalnızca YÖNETİM HİZMETİ verilen Site ve Binalarda taşınmazı olan kat maliklerini kapsar.

Kira işlemi öncesinde taşınmaz sahibi ile firmamız arasında YETKİ SÖZLEŞMESİ yapılır.

Kiralanacak taşınmazın kira bedelinin tespiti firmamız tarafından yapılır ve mülk sahibinin talebi doğrultusunda mutabakat sağlandıktan sonra kiralama işlemine başlanır.

Yasal mevzuat gereği hizmet bedeli 1 aylık kira bedelidir. Hizmet bedeli kiracıdan talep edilir.

Kiracı ile mülk sahibi arasında 1 yıllık KİRA SÖZLEŞMESİ firmamız tarafından hazırlanır. Ancak Sözleşme, mülk sahibi ile kiracı tarafından imzalanır.

Tüm kiralama işlemlerinde Güvence Bedeli (Depozito) tutarı, yasal çerçevede; mülk sahibi ile kiracı adına açılacak ortak banka hesabında bloke edilir.

Kira sözleşmesi, ayrıntılı ve tüm yasal hususları kapsayacak şekilde tanzim edilmiştir. Talep halinde mülk sahibinin özel şartları da sözleşmeye dahil edilebilir.

Bir yıllık sözleşme sonunda firmamız tarafından Kira Sözleşmesi tekrar yenilenir.

Taşınmaz, AYRINTILI TESLİM TUTANAĞI ile taşınmaz içi gezilerek kiracıya teslim edilir.

Kiracının taşınmazı tahliyesi söz konusu olduğunda, GERİ ALMA TUTANAĞI ile taşınmaz içi kontrol edilerek teslim alınır. Taşınmaz tesliminde herhangi bir hasar ve eksik bulunmaması durumunda güvence bedeli, mülk sahibi onayı ile iade edilir.

GAYRİMENKUL SATIŞ HİZMETLERİ

Fiyatı sadece işin profesyonelleri belirler. Yüksek fiyat verdiğinizde herkes konutlarını satarken siz bakarsınız. Satmasam da olur diyorsanız sorun değil. Ancak bir mülk yanlış fiyat ile piyasaya çıkıp uzun süre satılmadığında dile düşer. Ya malda sorun vardır, ya mal sahibi sıkıntılı biridir diye alıcıların ilgisi azalır.

Dairenizin boş kaldığı her ay sizin gerçekte kira kaybınızdır. Düşük fiyat verdiğinizde zarar edersiniz. Fiyatı doğru tespit etmek, hızlı satmak uzmanlık ister. Bir sorununuz olduğunda nasıl işin uzmanını arıyorsanız emlak işinde de uzmanla çalışmanız gerekir.

Satış Hizmetine İlişkin Açıklamalar

Satış hizmetleri tüm yasal mevzuat gerekleri dahilinde gerçekleştirilir.

Firmamız yönetim politikası kapsamında; yalnızca YÖNETİM HİZMETİ verilen Site ve Binalarda taşınmazı olan kat maliklerini kapsar.

Satılacak taşınmazın değer tespiti firmamız tarafından yapılır ve mülk sahibinin talebi doğrultusunda mutabakat sağlandıktan sonra satışa çıkarılır.

Satış işlemi öncesinde, taşınmaz sahibi ile firmamız arasında YETKİ SÖZLEŞMESİ yapılır.

Yasal mevzuat gereği hizmet bedeli, satış bedelinin %4'üdür. Ancak firmamız, yönetim politikası kapsamında hizmet bedeli olarak alıcıdan satış bedelinin %3'ü oranında hizmet bedeli talep edilir.

Sözleşmenin imzalanmasından Tapu'nun devrine kadar olan aşamalar firmamız tarafından takip edilir.

DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

En kısa şekli ile "danışmanlık hizmeti" belirli bir konuda uzman kişi ve kuruluşların tecrübe ve bilgi birikimlerini gerçek ve tüzel kişilere belirli zaman içinde aktarmasıdır. Tecrübe ve bilgi aktarımı danışamnlık yapılacak konu kapsamına göre değişkebnlik gösterir. Gerektiğinde örnek form, dilekçe, ihtar ve diğer yazılı belgelerle de desteklenir. Firmamız tarafından üç farklı konuda danışmanlık hizmeti verilir.
1. Yönetim Danışmanlığı,
2. Gayrimenkul Danışmanlığı
3. Hukuki Danışmanlık.

Yönetim ve Gayrimenkul Danışmanlığı doğrudan firmamız uzmanları tarafından verilmekte olup, hukuki danışmanlık konusunda yalnızca konusunda yetkin Avukatlarımız tarafından verilmektedir.

YÖNETİM DANIŞMANLIĞI

Site ve Bina Yönetimi ile ilgili hususların yasal çerçevede nasıl olması gerektiği konusunda hizmet verilir. Danışmanlık öncesinde sözleşme tanzim edilir. Sözleşme Kat Malikleri ile yapılacağı gibi bireysel olarak Yönetici ile de yapılabilir. Danışmanlık ücreti firmamız Yönetim Kurulu tarafından belirlenen ücret listesi dahilinde talep edilir. Aşağıda yazılı hususları kapsar;

Toplantı : Site ve Bina Yönetim Toplantılarının tebliğinden başlayıp, toplantı kararlarının tebliğine karar olan sürecin takibi

a) Toplantı tarihihin planlanması

b) Tebligat Mektubunun Hazırlanması

c) Hazirun Cetvelinin Hazırlanması

d) Örnek Karar Metni

e) Karar Metninin Tebliği

Kayıtlar : Tüm Kayıtların yasal mevzuat hükümleri kapsamında hazırlanması ve yazılı örneklerinin sunulması

a) Karar Defteri Kararlarının olması gereken şekli ve örnek Kat Malikleri Kurulu Kararı

b) Bir aya ait İşletme Defterinin Örnek doldurulması

c) Yönetim Firması Sözleşmesinin yapılması

d) Kapıcı Sözleşmesinin yapılması

e) Kapıcı Çalışma Talimatının hazırlanması ve tebliği

f) Kapıcı Özlük dosyasının Hazırlanması

g) Temizlik Şirketi, Asansör Firması ile Örnek Sözleşmeler

h) Mantolama ve Çatı Aktarım Sözleşmesi

ı) Yönetim Planının Yenilenmesi

j) Arsa paylarının yeniden hesaplanması

Süreç : Bina sorunlarının çözümlenmesi konusunda yasal çerçevede yapılacak faaliyetlerin koordinesini kapsar;

a) Kapıcının sözleşmesinin feshi

b) Bina ortak alanlarına müdahalenin önlenmesi

c) Mantolamanın yapılması

d) Çatı aktarımının yapılması

e) Su deposunun yenilenmesi

f) Aidat ve giderlerin icra takibi